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工程案例
养老院项目申请备案大型公益社区项目可行性报告
2014/3/29 12:35:39

养老院项目申请备案大型公益社区项目可行性报告

  

“人间天堂之松鹤园”老年社区大型公益项目

 

 

 

可行性研究报告

 

 

 

 

 

 

 

 

二〇一三年六月


 

第一章 总 论......................................... 1

1.1项目概述...................................... 1

1.2可行性研究编制原则、依据与范围.................. 6

1.3目标客户定位.................................. 8

1.4结论......................................... 9

第二章 项目建设背景及必要性........................ 11

2.1项目建设背景................................. 11

2.2项目建设的必要性............................. 16

第三章 市场前景分析及预测.......................... 19

3.1老年服务市场分析............................. 19

3.2项目市场前景分析............................. 23

第四章 项目区建设条件.............................. 31

4.1项目区概况................................... 31

4.2经济发展条件................................. 31

4.3自然条件..................................... 32

4.4 自然条件对建设项目的影响...................... 34

第五章 建设规划和内容.............................. 35

5.1建设规模..................................... 35

5.2建设内容..................................... 35

第六章 工程方案..................................... 37

6.1项目设计..................................... 37

6.2老年养生养老专属社区建筑设计方案............... 38

6.3电力设计方案................................. 47

6.4电信设计方案................................. 48

6.5给排水设计方案............................... 49

6.6采暖、通风与空气调节设计方案.................. 49

6.7防雷及接地................................... 49

第七章 老年养生养老专属社区管理模式................ 51

7.1候鸟式养老模式............................... 51

7.2候鸟式养老的服务核心.......................... 51

7.3候鸟式养老的运作模式.......................... 52

7.4候鸟式养老的宗旨............................. 53

7.5老年养生养老专属社区管理模式.................. 53

7.6老年养生养老专属社区服务方式.................. 54

第八章 养生专属社区管理方案........................ 57

8.1方案原则依据................................. 57

8.2老人居室..................................... 57

8.3公共区域..................................... 57

8.4服务膳食..................................... 58

8.5护理........................................ 58

8.6 复....................................... 59

8.7心理疗法..................................... 59

8.8临终关怀..................................... 60

第九章 环境保护..................................... 61

9.1依据及标准................................... 61

9.2建设施工期污染因素及防治措施.................. 61

9.3装修期间污染因素及防治措施.................... 66

9.4营运期污染因素及防治措施...................... 67

9.5 论....................................... 68

第十章 节能、节水措施.............................. 69

10.1设计原则.................................... 69

10.2设计依据.................................... 69

10.3节能措施.................................... 70

10.4节水措施.................................... 73

第十一章 安全卫生................................... 75

11.1执行的设计依据与标准规范..................... 75

11.2职业安全卫生现状............................ 75

11.3卫生要求.................................... 75

11.4危害因素分析及控制措施....................... 77

11.5预期效果及评价.............................. 78

11.6消防....................................... 79

第十二章 组织机构与人力资源配置.................... 82

12.1组织机构.................................... 82

12.2运营组织安排................................ 82

12.3劳动定员与人员培训.......................... 82

第十三章 项目实施及招标方案........................ 84

13.1项目组织.................................... 84

13.2项目实施计划................................ 85

13.3建设工期及项目实施进度表..................... 85

13.4项目招标方案................................ 87

第十四章 投资估算与资金筹措........................ 91

14.1投资估算.................................... 91

14.2资金筹措方式与来源.......................... 92

第十五章 财务评价................................... 94

15.1财务评价基础数据选取......................... 94

15.2营业收入估算和成本费用分析................... 94

15.3经济效益分析和评价.......................... 95

15.4盈亏平衡分析................................ 96

15.5敏感性分析.................................. 97

15.6财务评价结论................................ 97

15.7风险分析.................................... 98

第十六章 社会效益评价............................. 100

16.1项目对社会的影响分析........................ 100

16.2项目与所在地互适性分析...................... 101

16.3社会评价结论............................... 102

第十七章 报告结论.................................. 103

17.1结论...................................... 103

17.2 议..................................... 103


第一章 总 论

1.1项目概述

1、项目名称

“人间天堂之松鹤园”老年社区大型公益项目

2、项目承办单位

北京博远欣绿公司石家庄分公司

3、建设性质

新建

4、建设地点

河北省会石家庄市正定县

5、建设规模与内容

1)建设规模

项目规划用地面积2000亩,项目所在地的沙矿产业发达,形成了独具特色的大沙坑。本项目充分利用这种地形地物,建设具有鲜明特色的养老产业项目,本项目占有砂坑沙坑南北大约1000米,东西大约2000米。

l  在整个项目的中心区域,形成“回”字型建筑群,圈地500亩。

l  建筑群外围,包括坑体以防风绿化为主,农业项目为辅,占地600亩。建筑群内部,以常绿植物为主,适度开发绿色农业项目,蔬菜种植区200亩。

l  水系建设500亩,本项目绿化率高并采用空气净化设施,主体内负离子浓度高,氧气浓度高。日常饮用水源用自己的净化水。

l  床位总数:5000张。

2)建设目标

l  充分利用土地,提高土地利用率。依照通常的建设为参照,每一个大棚都要因为外建小屋和通道,占用很多面积。我的思路是,建一个500亩的超级大棚,大棚的围边,建成住房,可谓一举多得。

l  充分利用砂矿地形,作为营造园区小气候的基础条件。

l  整个建筑群和矿体全部立体绿化,园区绿化率达到80%以上。

l  整个社区,采用透明薄膜覆盖,结合砂矿地形,人工改变社区气候,将建成覆盖面积世界第一的超级薄膜保温大棚。大棚覆盖面积500亩。

l  在北方地区,人工建造“四季常绿、三季有果”的温控居住区,容积达到300万立方米,世界第一。

l  建设石家庄市规模较大,集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年专属社区。

l  建设优质服务、争创一流的老年服务机构;达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。

l  通过精致典雅的建筑风格,人性化、功能完善的户型设计和、、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造,为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。

l  高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接,倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。

3)建设内容

①土建工程

本项目采用回型设计,外围为一圈4层建筑包括:、、独院式民居、综合楼、办公楼、银行;中心建设三层的中心,其中一、二层为医院用房,三层为会议中心,各建筑面积如下表

11   建(构)筑物一览表

序号

名称

面积(m3

层数

结构

1

老年养生公寓

200000

四层

框架

2

酒店式公寓楼

25000

四层

框架

3

独院式民居

22000

四层

框架

4

综合楼

20000

四层

框架

5

办公楼

3200

四层

框架

6

银行

1600

四层

框架

7

中心等级医院

14000

三层

框架

8

职工工作场所及宿舍

5600

四层

框架

9

幼儿园

7500

四层

框架

10

小学

7500

四层

框架

11

仓库

10000

地下一层

框架

12

车库

10000

地下一层

框架

13

招待所

5600

四层

框架

14

值班室

100

单层

砖混

15

锅炉房

80

单层

砖混

16

配电房

80

单层

砖混

17

污水处理站

60

单层

砖混

 

合计

331320

 

 

综合楼内设:医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场(兼数字电影放映功能)、健身房、书画室、音乐室等功能场所。

②设备工程

项目购置各项生活设备、办公设备、空调、等各类设备。

③辅助工程

项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。

6、投资估算与资金筹措

1)投资估算

项目建设投资为75000万元,其中:主体建筑投资35000万元,各类附属设施投资10000万元;环境绿化、气候改良投资为30000万元。

2)资金筹措

本项目总投资为75000万元,项目所需资金全部由企业自筹解决。

7、建设年限

项目建设期为一年,建设时间为20137月至20146

8、主要经济技术指标

序号

指标名称

单位

数量

 

1

项目占地面积

2000

1334000m2

2

用地性质

居住用地

3

建筑面积

m2

331320

 

4

容积率

   

0.2483

 

5

绿地率

 

56%

 

6

建筑层数

 

高层

 

7

建筑耐久年限

50

 

8

建筑结构耐火等级

 

9

屋面防水等级

 

10

建筑抗震设防类别

 

11

抗震设防烈度

7

 

12

结构形式

框架结构

13

建设期

1

 

14

床位定员

5000

 

15

项目用工

300

 

15

项目总投资

万元

75000

 

16

年营业收入

万元

11000

 

16.1

床位出售

万元

100000

分五年出售

16.2

经营性用房出租

万元

5000

每年

16.3

自产产品出售

万元

2000

每年

17

年总成本费用

万元

7452.21

 

18

年利润总额

万元

3327.79

 

19

净利润

万元

2495.84

 

20

财务内部收益率

%

41.36%

税前

31.94%

税后

21

投资回收期

3.1

动态投资回收期(税前)

4.1

动态投资回收期(税后)

22

总投资利润率

%

39.2

 

1.2可行性研究编制原则、依据与范围

1、编制原则

1)是在严格按照国家有关法律,行政法规和地方有关政策,在城市总体规划的框架原则下,充分结合当地自然条件和和实际情况,并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果,因地制宜,科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。

2)项目充分合理利用本地的经济,地理环境和土地资源,合理开发利用土地,发挥城市综合功能,合理使用资金,提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高,居民的生活状况随之不断改善,逐步向消费需求多元化,消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时,追求充实的精神生活成为必然。

3)该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色,力求整体协调,统一和谐。总体布局充分考虑经济,人文及生态环境,利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排,建设环境幽雅,功能实用,档次较高的老年公寓。

4)项目设计方案的选择在确保功能,质量的前提下,本着实事求是的原则,同时注重结合当地的实际情况,力求做到“少投入,多产出,工期短,见效快”。

5)项目总体布局本着合理分区,生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则,项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定,注重环境保护和劳动安全卫生。

6)项目选址上,遵循“远离城市喧嚣,依山傍水,交通便捷”的区域。

2、研究编制依据

1)《中华人民共和国建筑法》

2)《民用建筑设计通则》(JG3738

3)《建筑物抗震设计规范》(GB50191

4)《建筑给排水设计规范》(JBJ1588

5)《采暖通风与空气调节设计规范》(GBJ9686

6)《城市房地产管理法》

7)《建筑设计防火规范》(GBl687

8)《建筑物电路设计规范》

9)石家庄市城市总体规划

10)国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求

11)《老年人社会福利机构基本规范》

12)国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔200019)

13)财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔200097)

3、研究编制工作范围

根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策,结合项目单位的具体意见,本可行性研究范围主要包括:

1)项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。

2)项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。

3)项目所采取的消防、环境保护、节能措施。

4)项目实施原则及实施进度。

5)项目投资费用估算及技术经济综合评价。

6)社会效益分析

1.3目标客户定位

“人间天堂之松鹤园”老年社区主要面向三类目标顾客群体:

其一,本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质,决定了他们对于老年生活有着较高的追求,他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障,更希望晚年生活能够丰富多彩,满足其物质和精神的双重要求。同时,这类顾客本身经济基础丰厚,可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支,一般不需要子女的经济支持,故他们在购买上具有更大的自主决定权。

其二,经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌,缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间,但他们非常孝敬父母,关心父母的老年生活于身心健康,希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力,又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。

其三,有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚,但他们对于养老生活有着自己的追求,“人间天堂之松鹤园”老年社区开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

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