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建筑建材
达诺房地产开发公司太平庄城中村改造项目可行性研究报告
2015/9/17 10:27:02
达诺房地产开发公司太平庄城中村改造项目可行性研究报告编制单位石家庄中凯企业管理咨询有限公司。第一章 
1.1  
1.1.1项目名称
太平庄城中村改造-商品房项目
1.1.2建设单位
石家庄市达诺房地产开发有限公司
1.2 项目建设单位概况
石家庄市达诺房地产开发有限公司成立于2003年,注册资本五千万元,单位注册地址:正定县华安西路37号。房地产开发二级资质证书,现为河北省房地产住宅协会会员单位。
公司已建立了有效地管理机制,除公司高级管理层外,下设办公室、项目部、财务部、工程部、预算部、销售部、策划部、物业部等管理部门,现有员工70余人,其中工程技术类人员近50人。公司员工拥有较高的房地产开发业务素质和工程项目管理水平,采用科学与市场经济相结合的管理手段,从征地、拆迁、设计、施工管理、市场营销到综合服务形成产业一条龙。
公司以传承古今建筑艺术,缔造现代居住文明为理念,致力于开发环境舒适、配套完善、品质优良的住宅项目,精心打造,力求完美,融合现代时尚和消费理念,强化服务意识,全面推行精品管理,以诚信、创新为原则,力求在业界创造一个较好的发展平台,曾被银行评为AAA级信誉单位,被工商行政部门评为重合同、守信用单位,达诺现代城项目已被中国人居建设事业发展年会组委会评为百年人居奥斯卡金奖
公司具有良好的项目策划定位及开发能力,2004年开发的朝阳小区住宅项目建筑面积约3万㎡,2007年开发的达诺现代城项目建筑面积约15万㎡,从项目的可行性研究到顺利交房入住,项目的成功运作显示出公司的发展潜力并创造了较好的经济效益和社会效益。
目前公司经营状况良好,具有较好的经济实力和一定的抗风险能力。
1.3 报告编制依据和范围
1.3.1编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》;
2、《建设项目经济评价方法和参数》(第三版);
3、《产业结构调整指导目录(2011年本)》(修正版);
4、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
5、《石家庄市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》(市政【200214号);
6、《关于进一步加强城中村改造工作的意见》(冀政办【200943号);
7、《关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知》(石政办发【201018号);
8、《河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
9、《正定县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
10、《关于进一步加快城中村改造的实施意见》(正政【200821号);
11、《正定县城市总体规划(2009-2020)》;
12、项目所在地有关基础资料;
13、项目承办单位提供的基础资料;
14、项目可行性研究报告编制委托书。
1.3.2编制范围
1对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究;
2满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求;
3、项目背景及建设必要性;
4、建设地点与建设条件及建设规模;
5、对项目的消防、环保的评价;
6、节能分析;
7、对项目进度的确定;
8、进行投资估算;
9、进行项目经济效益分析;
10、项目招标方案;
11、社会效益分析;
12、提出该项目工作结论。
1.4 项目概况及简要结论
1.4.1项目概况
1、建设地点
该项目拟建于正定县河北西大道以南、京深西大街东西两侧都有。
2、建设规模
太平庄城中村改造项目总用地面积为177152.00㎡(含京深西大街用地),总建筑面积为250092.00㎡。
该项目为商品房项目,用地面积为120686.00㎡(折合181.03亩),总建筑面积147236.00㎡,其中:住宅面积90201.00㎡(共390套住房),商业配套用房9732.00㎡,幼儿园、门卫等公建用房3078.00㎡,地下停车场及储藏室建筑面积44225.00㎡。
3、外部配套条件
该项目拟建于正定县河北西大道以南、京深西大街东西两侧,该区域配套设施齐全,地理位置优越,环境优美,交通便利。
4、环境保护措施
该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。其中,生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂,生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂,厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放,不会对周围环境造成污染。
5、总投资及资金来源
太平庄城中村改造项目计划总投资10.50亿元,该项目计划投资为72700.00万元。
该项目土地费用27154.21万元,工程费用30427.51万元,前期费用2952.46万元,管理费用1816.03万元,销售费用1767.44万元,财务费用5120.00万元,基本预备费3462.35万元。
资金筹措:
太平庄城中村改造-商品房项目项目总投资72700.00万元,银行贷款35000.00万元,其余为建设单位自筹资金。
6、项目建设期
该项目建设期为:20141月至20177月,共计43个月。
1.4.2简要结论
该项目为太平庄城中村改造-商品房项目,总建筑面积147236.00㎡,项目建成后将可提供商品房390套。项目地理位置优越,公用配套齐全,工程规划切实可行,环保、节能等措施落实。
该项目设计住房面积均属中等户型,针对居民的住房要求,改善居民的住房条件,具有十分重要的作用。
该项目符合正定县城市总体规划,符合市场经济发展的要求,符合石家庄市达诺房地产开发有限公司的发展需要,符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。项目的建设不仅是正定县城乡一体化建设的需要,更是正定县提示城市形象、加速自身发展的需要。项目具备较好的基础条件,并且带动其他相关产业的快速发展。项目的建设直接和间接增加了就业率,为创建和谐社会做出努力。
因此,经研究分析论证,该项目是十分必要的,也是可行的。
1.5 主要技术经济指标
该项目主要经济技术指标见表1-1
1-1 主要经济技术指标表
序号
项 目 名 称
数 量
备注
1
用地面积
120686.00 m2
合151.84亩
2
项目总建筑面积
147236.00m2
 
 
住宅
90201.00m2
 
 
商业配套用房
9732.00m2
 
 
公建用房
3078.00㎡
 
 
地下建筑
44225.00㎡
 
3
容积率
1.22
 
4
绿地率
33.10%
 
5
建筑密度
23.20%
 
6
居住户数
390户
 
7
居住人数
1248人
 
8
户均人数
3.2人/户
 
9
总投资
72700.00万元
 
10
项目建设期
43个月
 
11
资金筹措
银行贷款35000.00万元,其余为建设单位自筹资金。
 

第二章项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 房地产业背景
2013年以来,房地产市场在我国政府出台稳健的政策指导下,建立了房地产业持续健康发展的长效机制,保证房地产市场的平稳运行,当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段。从国际经验来看,根据世界银行的研究,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP1000-4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000-8000美元时,房地产进入稳定快速增长期。目前,我国人均GDP已经突破3000美元,这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。
随着房地产市场的逐步发展和消费者购买力的日趋成熟,竞争已逐渐上升到产品品质层面的竞争。开发商开始研究消费者的真正需求,研究住宅的细节,挖掘产品的优势,努力完善住宅的品质,为消费者营造各具文化特色的生活环境。正定县政府为提高城市品质,丰富城市景观,完善城市功能,也对该项目给予了一定的支持与优惠。
2.1.2正定县城中村情况
改革开放以来,随着我国工业化、城镇化的快速推进,在许多城市中形成了一些已经位于规划区内、周围被城市已建设用地包围,但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点,被称为城中村。
城中村在环境、社会、经济和管理等方面存在着一系列问题。处理好城中村问题是关系到我国统筹城乡发展,形成城乡一体化新格局的重要内容;是中国特色城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现;是影响到《物权法》、《城乡规划法》等法律法规有效实施的重要问题;是促进房地产市场健康发展必须正视和研究的重要课题;是规范政府部门行政行为和有关负责人权利的重要方面;是实现农民就地进城、带资产进城的重要途径。城中村问题解决与否,直接关系民生,影响社会稳定。
城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下,由于快速城市化而出现的一种普遍现象,是当前许多城市的共性问题。城中村的存在给城市的发展带来了一系列的经济和社会问题,严重制约着城市土地资源的集约利用和城市的可持续发展,阻碍了城市化进程。对城中村科学合理地进行治理,是落实全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求,对实现城乡统筹,推进有中国特色的城镇化和城市健康发展,促进社会公平和建设节约型社会都具有重要意义。
此次正定县太平庄村城中村改造是优化城市环境、提升城市文明的重要举措,是党和政府关注民生、提高生活质量的具体体现,无论是对城中村居民,还是对城市建设来说,都是一项具有里程碑意义的大事。
城中村拆迁改造是利国利民的大好事。对村民来说,原先的房子无法买卖的,改造后补偿的房子,自己拥有产权,可以自由交易;通过整体改造,改善了卫生环境,有助于文明健康的生活方式的形成;节省了土地,增加了村集体收入;同时,居民居住集中,更加便于管理。对城市而言,消灭了环境污染,提高了城市品位,提升了城市文明;此外,拉动了相关产业的发展,增加了就业机会等等。总之,这是一项得民心、顺民意的民心工程
目前,随着人们对城市化作用认识的加深,各地掀起了整治城中村的热潮,杭州、大连、苏州等地方通过良好的运作,取得了扎实有效的成果,大大改变了城市面貌。这些城市的成功经验,为正定县的城中村改造提供了很好的借鉴。
2.1.3正定县城中村的现状情况
城中村是在城市总体规划城市建设用地范围内仍保留和实行农村集体所有制,农村经营体制的农村小区。城中村在户籍、行政、规划、市政配套及教育、环卫、计划生育等方面管理制度与城市相应的制度存在很大的差异。
随着正定县城市化进程的加速发展,正定县城市总体规划(2009-2020年)已完成。随着城区的外扩,城中村不断增多,严重影响了正定县的城市化进程。
正定县的城中村土地、户籍、人口、行政管理依旧实行农村管理,没有纳入城市统一管理中来,正定县的城中村具有下述特点:
1、城中村依旧实行农村集体所有制,农村管理体制,集体经济总体雄厚,但各村经济状况存在差异;
2、城中村缺乏规划,空间拥挤,功能紊乱,低容积率,环境脏乱,违章建筑多,安全隐患多;
3、土地大部分征为国有,农民基本丧失土地,现有土地性质混乱,土地利用率低下;
4村居合一,城中村均衡分布在城区的各个功能区,人口居住相对集中。
2.1.3太平庄村概况

TAIPINGZHUANGJIUMAO

 
太平庄村是正定拥有丰富历史文化的村庄,因汉光武帝刘秀摆脱追杀,成功登岸脱险,中兴一个太平盛世而得名,备受世人关注。目前村庄房屋及道路布局,结构落后、混乱无序,基础设施严重缺失,道路泥泞、污水横流,不但没有延承当地的任何人文特色、没有街区的概念、居住文化缺失,而且村民居住环境恶劣,极大地影响了村民的居住生活质量和发展空间。作为城中村,改造前太平庄原有住房存在的问题如下:

 

1、房屋破损较为严重
太平庄住宅多建于50-70年代,随着住宅建成,人口也随之集聚,由于物业管理不到位,居民素质较差,造成住宅周围环境脏、乱、差现象及乱搭、乱建情况十分严重,存在很大程度的安全隐患。
2、基础配套设施不完善
村庄内的道路、供水、排水、环卫设施、供电、社区活动、幼儿园、学校、医疗等基础配套设施严重缺乏。
道路:村内道路主要为泥土路面,路面坑洼不平,道路两侧也无排水系统。晴天时路面尘土飞扬,污染环境,每逢雨雪天气,手路面积水严重,道路泥泞,给居民出行造成了极大的不便。村内道路非常狭窄,车辆根木无法进入,居民生活极不方便,一旦出现火灾,消防车都无法进入,安全隐患较大。
供水:村庄原建设时就没有供水系统,目前的供水管网少部分埋地,多数为架空或沿路面敷设,部分管道敷设在排水明沟内,因为干管主要为硅管或铸铁管,使用年限已久,已严重老化,漏失严重,停水时污水经常渗入供水管网,居民生活用水的水质和水压都难以保证。由于管道漏失严重,供水企业无法满足居民全天候供水。由于管道暴露在外,冬季管道经常冻裂,影响居民供水。
排水:村内的排水系统极不完善,首先是道路两侧无排水系统,造成路面经常积水严重,其次是居民区内排水系统过于简易,基本为明沟排放,并且水沟较浅,下雨天气基本起不到排水作用,污水四处漫溢,并且排水沟基本位于房屋后,离房屋基础较近,对墙体侵蚀严重。在阴雨天气,由于雨水无法及时排出,室内就会出现进水现象。积水地区的房屋,由于经常受雨水的浸泡,墙体粉化严重,群众生命财产常常受到威胁。
环卫设施:环卫设施缺乏,村区内的各种垃圾随意堆放,晴天是蚊蝇滋生,雨天垃圾随雨水四处漫溢,污染严重。
供电:村内供电线路布置杂乱,私拉乱扯现象严重,如蜘蛛网状交叉。由于这些供电线路使用年限已久,线路老化严重,部分电线裸露在外,经常出现断电、短路情况,并且容易引发火灾,存在较大安全隐患。另外村内的变压器临近居民住房布置,严重影响居民生活,同时存在较大安全隐患。
社区活动:村内没有任何供居民休闲活动的社区活动场所,社区内居民的棋牌类活动主要在宅间、路旁,环境较差也影响交通,社区居民的文化生活无法得到保障。
医疗、商业服务设施:村内的社区医疗主要为简易的医疗诊所,设备极不完善,无法为居民提供安全的医疗服务。菜市场及其他商业服务网点缺乏,无法满足居民日常生活要求,目前的村商贩主要沿路经营,严重影响区域交通,并且环境脏、乱、差,现有的菜市场遮阳棚等设施损坏严重,破烂不堪,经营环境较差。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1城中村改造是新农村建设的重要任务之一
党的十六大以来,解决民生问题,构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作;党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告;党的十八大报告提出,要深入推进新农村建设,全面改善农村生产生活条件。河北省政府下发了《关于进一步加强城中村改造工作的意见》,要求全省各地都在统筹城乡经济社会协调发展,开展城乡一体化的试点工作。这些不仅客观上为人口搬迁和天平庄改造建设提供了千载难逢的机遇,而且形成适宜的外部环境条件。从建设社会主义新农村的角度看,人口搬迁势在必行。首先,通过人口搬迁可以加快农民向城镇的集中,改变农村脏乱差面貌,实现农村生活社区化,新农村城中村改造项目的建设将拉大正定县城市建设的框架,打造承担工业反哺、城市带动的平台,对推进全县城乡一体化和城镇化建设具有重要的示范作用。
2.2.2是城市化建设的需要
城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分,改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标。近几年,随着我国经济和社会的快速发展,城市化进程不断加快,中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。城中村改造将成为一个城市发展的重要组成部分,是提高人民生活水平的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标。
另外太平庄村为拥有丰富历史文化的村庄,位于太平庄村位于正定县城东南部,南临滹沱河,东临京港澳高速公路,北临河北西大道。,在一定程度上制约了城区发展,该项目的改造,不仅是正定县城乡一体化建设的需要,更是正定县提升城市形象,加速自身发展的需要。
2.2.3有利于土地有的效利用
搬迁后的村庄通过整合,集约了土地资源,并使其得到更合理的使用和开发。村庄周围的农用地和建设用地布局凌乱,分散无序,粗放式的用地相当普遍。进行城中村改造,将自然村的人口实行集约化的居住、生活和工作。就土地一项就可以节约大量的土地用来建设集聚区,促进城区规模的扩大,加速城市产业发展,带动当地的经济发展,实现工业反哺
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